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中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
银保监会对这些信托公司提出五点要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实房住不炒的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求;二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配;三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展;四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平;五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
该负责人表示，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。
房地产业务是信托业投向的一个重要部分，且比例不断上升。截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14.00%;较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位，成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。
从去年的数据来看，尽管信托业整体规模下降明显，但房地产信托规模却呈逆势上升的态势。
观察五大领域在资金信托余额中的占比，2018年四季度末的排序是工商企业、金融机构、基础产业、房地产业、证券市场，均超过10%;如果从在新增信托中的占比来看，2018年四季度，五大领域排序是工商企业、房地产业、金融机构、基础产业、证券市场，其中房地产业达到20.03%。
对开发商来说，银行贷款被限制，国内发债融资受阻，海外融资成本也越来越高，通过房地产信托融资，是当下的最优选择。一位信托公司相关负责人告诉《金融时报》记者。
部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，引起了银保监会高度重视。
事实上，今年5月，银保监会还印发了《中国银保监会关于开展巩固治乱象成果，促进合规建设工作的通知》(以下简称23号文)，要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求，要求巩固前期乱象整治成果，防止乱象反弹回潮。该文件对房地产信托走向有序发展影响深远。
23号文规定，禁止信托公司向四证不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款股权投资+债权认购劣后以及应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款;违法违规向地方政府提供融资;违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保;违规将表内外资金直接或间接投向两高一剩等限制或禁止领域等。
外界认为，此次约谈也意在引导23号文落到实处。上述银保监会有关部门负责人指出，23号文下发后，社会反映正面良好，特别是引起了信托机构的重视，对于规范整治房地产金融市场乱象、抑制资金过度流向房地产企业起到了很好的引领作用。而通过此次约谈，希望信托公司能够增强大局意识，严格落实房住不炒的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
在监管趋严的背景下，6月份，一度领跑集合信托市场的房地产信托的成立规模开始大幅缩水。用益信托数据显示，从发行规模来看，虽然6月份房地产信托的发行规模比5月份多出43.8亿元，但成立规模却下降显著，6月份房地产信托的成立规模为465.83亿元，比5月份的693.44亿元缩水227.61亿元，降幅达32.82%。这一趋势在6月的最后一周更为明显，房地产信托的募集规模为34.72亿元，环比减少35.10%，房地产信托收缩的苗头已初步显现。
上述信托公司相关负责人表示，一系列政策总的来说是为了践行房住不炒的要求。为了保证实体经济健康发展，监管层给予金融行业某些方面宽松，但越是在这种环境下，就越要窗口指导收紧房地产融资，不鼓励大规模做房地产业务。另外他强调，约谈之后这一效果会更快显现。有些约谈要求今年房地产信托规模不得超过6月末的规模，而且地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。这样一来，将房地产作为重头戏的信托公司压力可想而知，很可能无法完成相应的业绩目标。
监管机构对信托投资房地产的要求趋严还体现在其他方面。今年以来，各地银保监局已针对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单。3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，原因包括违规开展房地产业务;3月22日，北方国际信托则因违规发放房地产自营贷款以及信托资金违规发放房地产贷款被天津银保监局处罚;5月23日，中融信托因开展房地产信托业务不审慎遭到黑龙江银保监局处罚。
上述银保监会有关部门负责人表示，今后，将会把对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。
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