十年后四类海南房子会"舒服"又"保值"
发布时间:2020-02-28 19:19:51 来源:筑居网

在经历了2016年的海南房价大涨之后,过去两三年时间里,伴随海南房地产调控持续深入,海南楼市慢慢开始出现一些“后遗症”,比如房子质量瑕疵,降标减配,房贷利率持续走高等现象。前段时间,笔者一个朋友就告诉我,三年前买的期房,本来去年就该收房了,但验收没通过,迟迟无法交房,现在既要还房贷又要交房租,压力还是挺大的。

举这个例子,就是想告诉大家,闭眼买房的阶段已经渐行渐远了。一年365天,2019年全年调控了620次,平均一天1.7次。以前,我们说判断未来楼市的走向,短期看政策,中期看土地,长期看人口。但是,其实归根结底来说,无论短期、中期还是长期,都是要看政策。

 

 

进入2020年以来,住建部在全国住房城乡建议工作会议上明确了两件事情:一个是长期坚持房住不炒,注意这次强调了要“长期坚持”;另一个是继续重申了仍然不再把房地产作为短期刺激经济的手段。显而易见,权威部门一锤定音,如果还用过去的逻辑和态度来分析、看待房地产,显然是不合理的。

 

当然,楼市行情的转变,对购房者来说既是“好事”,也是“难事”。这么说什么意思呢?楼市降温了,买房压力减轻,这自然是好事,但买房却没那么简单了,以前随便买都能稳赚不赔,而现在则需要更加慎重和理性。也就是说,你得睁大眼睛去看,去看什么样的房子最抗跌和最保值,这样二次交易时你才有自主定价权。那么,10年后,到底海南什么样的房子才是真“黄金”呢?内行概括4点,说得很明白了。

 

 

 

第一,靠近市中心,生活配套齐全

 

 

李嘉诚说,决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是看地段。如今,这句话已经成为买房的黄金法则。一般来说,越是靠近市中心,地段优势越明显,生活配套越齐全,房子的价值也就越高。具体来看,随着城市面积扩张,如今CBD片区基本成为了城市的新中心,这里的房价水平也代表着一个城市的标杆水平。因此,在CBD片区周边买房,升值潜力无疑是最大的。但是,考虑到房价比较高,退而求其次,老城区也是不错的选择,虽然年代久远,但各种配套都比较成熟,关键是居住氛围良好,生活成本也不高。

 

 

第二,靠近学区、地(高)铁、公园等稀缺资源

 

无论新房还是二手房,同一个片区,有的房子价格比较高,但有的房子价格则比较低,这是为什么呢?其实,地段决定了房子的基本价值,但对稀缺资源的占有,则决定了未来房子升值空间的大小。具体来看,一是靠近优质学校,一般学区房的价格比普通房产高10%-20%左右;二是靠近地铁,地铁代表的是出行效率,随着城市面积越来越大,地铁房的优势会越来越明显;三是靠近公园等休闲场所,随着社会节奏不断加快,人们对休闲品质和身体健康的关注越来越强烈,而健康、休闲、养生正在成为住房新趋势。

 

第三,能够拥有优质的物业管理服务

 

对于刚需来说,基本都是第一次买房,而且首先考虑的大都是新房,所以关注更多的往往都是地段、价格、配套等,而对物业水平的重视程度往往没有那么强烈。那么,小区的物业水平对房子的影响真的大吗?在笔者看来,不仅大,而且是非常大。一方面,入住后几乎每天都和物业打交道,所以物业管理水平的高低直接关系到居住舒适度。另一方面,如果后期有卖房打算,物业水平的高低直接关系到房子的保值增值空间。也就是说,拥有优质的物业管理服务,不仅房子的价格会水涨船高,而且往往易租易售。

 

 

 

第四,面积不宜过大,小户型的刚需房

 

搁以前来说,大家普遍认为,房子越大越好。在农村里,能盖四间房绝不盖三间房,能盖两层楼就不会盖一层的平房,在城市里,购房者更想一步到位,不断通过加杠杆来购买更大面积的房子居住。但时过境迁,随着社会、经济、文化、人口等多方面发生转变,未来10年,小户型的刚需房可能会更受欢迎。为什么这么说呢?

 

根据国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告》显示,从上世纪的50年代到今天,中国家庭户均人数已经从5.3人下降到了3.02人,家庭户均规模不断缩小。究其原因,主要是受到结婚年龄推迟、老龄化社会到来,生育率下降,人口迁移流动等因素的影响。也就是说,户均规模小型化是多种因素综合作用的必然结果,尤其是老年人独居、年轻人独居现象不断出现,这都决定了未来小户型会越来越有市场。

 

 

 

此外,房子面积大小不仅与物业费、取暖费等生活支出密切相关,未来或许还与房地产税有直接关联。对此,中国财政科学研究院张学诞主任建议,国家应该统一制定人均40-60平米的免税面积,这意味着如果按照面积征税,以后面积越大缴纳的税费就越多。当然,住房面积也并非越小越好,人均30-40是比较合理和舒适的。

 

总而言之,未来小户型刚需房的优势会越来越凸显,不仅可以减轻购房和生活支出压力,也会更加容易出租和出售。

 

以上这4类房子,不仅住着十分舒服,等到10年之后,就算卖了,基本也能够保值和增值,可以说是实打实的“黄金屋”了。

 

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关键词: 四类海南房子会升值

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