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海南的新政一出来，楼市头条就是爆炸性的反应。
本地人也限购第三套房，直接向需求端收紧；而全省取消预售，全部改成现房销售，更是被称为“划时代的决策”。
耐人寻味的是，这条被纸媒头版宣传的新政，却在3月9日悄悄“下架”。这又是熟悉的“一日游”套路吗？
现房销售，我们还没准备好吗？
01
3月7日晚间，海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出发展安居型商品住房、本地居民限购多套住房和商品住房现房销售制度等。
最重要的内容包括两条：
● 本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
这与目前楼市“悄然放松”的大风气简直就是背道而驰。要知道，海南一直是个很依赖房地产的区域。有业内猜测海南这几年重磅政策频出，很有可能会有新的利好来抵消加强限购带来的冲击。
但也有人认为，海南正以壮士断腕的决心，戒掉房地产的瘾。要知道在2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，海南2019年的的商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。
● 改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
这一项新政的影响更为深远。海南成为了全国第一个启动现房销售的省份。这对目前还是预售制为主的中国楼市来说如同一记惊雷，它代表着，官方真的在尝试着摆脱预售制的弊端，尝试回归到现房销售的轨道上。
海南官方在接受记者采访时表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。
为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，新政提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
但让人有些不明所以的是，3月9日，这则政策通知在海南省官方网站上已经搜索不到了，只保留有相关的新闻稿件。有媒体怀疑，这又是个“一日游”的溜达政策么？
02但不管如何，这是官方释放的一个信号。
取消预售、现房销售，现在不来，也很有可能快要来了。
商品房预售制来自香港。自1994年该制度落地内地之后遍地开花，目前全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。
起初房地产预售制度是为了让开发商加速资金周转，提高了资金使用效率，加快建设、增加住房供应，地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。
目前，内地城市允许开发商在项目建设1/3左右就允许提前对外销售，还有部分三四线城市在“正负零”（完成地下工程）时就能对外销售，购房者通过售楼处、样板房来看房买房，等到竣工之后的现房销售并不多见。
在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了26年后的今天，预售制已经弊端重重——所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，甚至频繁出现的“烂尾楼”现象，让官方与购房者都承担了巨大的损失。
如果现房销售的政策真的大面积执行，无异于是地产行业的一次风暴式洗牌。
对开发商而言，房企在购地和项目开发上会更加谨慎，现房销售使得资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。
同时，现房销售意味着项目的上市周期被拉长，开发房企需要的资金周转力量比期房更大，开发成本提高，很可能导致的是销售报价提高。
03
这么重磅的政策，为什么是海南？
楼市飞说主编尹霄飞坦言，对于海南省而言，房地产行业在20多年来一直是爱恨交加的存在。
海南楼市在20多年的发展中至少有两次比较大的起伏。一次是在90年代末，中国刚刚启动商品房市场之后，海南岛迎来了开发热，结果造成了热钱投资过多而消费力不足。导致在2000年左右，海南岛出现了大批的烂尾项目。
再就是在2010年1月之后，国家把这个海南岛作为国际旅游岛，这一利好也刺激起了楼市热炒。两年的时间里，海口、三亚等热点城市呢的房价被炒高了七八倍，甚至十倍以上。这样的繁华看起来热闹，实际远高于当地实际的这个居民的消费水平。透支了当地的消费能力后，海南省的房价进入了停滞通道。
2018年，这个海南省自贸区的概念出世。为了避免之前的历史错误，在现在放出收紧风声，加强限购、推出现房销售，颇有“壮士断腕”之意，摆脱对房地产的过度依赖，对于整体经济的发展应该是好事。
事实上，这两年海南省对整个楼市的限购举措已经颇有成效，房地产行业在海南省整体的国民经济中比重呢有所降低，这也给其他产业呢一定的发展机会。尹霄飞认为，官方从大环境着手，更多的是要处理好房地产市场和整体经济的平衡。有效、稳定、可持续的发展才是健康的经济环境。
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