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    楼市开始“拔萝卜”！10年后，房价“两头小，中间大”，早做准备
    发布时间：2020-04-29 16:28:48 来源：

     最近十年，国人究竟有多爱买房子?
     先看一份数据，此前西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《城镇家庭资产指数报告》，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。
     也就是说，100个人买房，其中只有15个人是逼不得已为了自住，其他人都是基于改善、投机的动机。
     三年前，第三方研究机构第一太平洋戴维斯估算的全球住宅总市值达到了168.5万亿美元，我国市值占比为25%，扣除掉香港地区一万亿美元的市值，那么内地住宅市值为282万亿元。
     考虑到2017、2018均价仍在抬升，这个数字只会低，不会高，准确的说，住宅总市值已经非常接近300万亿了。

     今年初，西南财经大学在银行业保险业例行新闻发布会上，发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》，数据显示，住房资产在家庭总资产中占比77.7%，而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%。
     近300万亿市值的房子，近80%的资产配置，高达85%的投机群体，这就是房地产市场呈现给我们的全貌。
     好比是一根埋在土里的萝卜，根茎越来越旺盛，长的越来越粗壮，此时必须要用尽全力往外拔，才能拔出萝卜带出泥。
     今年，楼市就开始了拔萝卜的过程，具体表现在以下两个方面。
     首先，房地产的根源土地市场开始转冷，土地成交溢价率19.9%，土地供应环比下降21%，土地成交面积降8%，均是年内首次下降。
     数据显示，40城整体土地成交面积微增，移动平均地价环比上涨2.7%，涨幅明显收窄。7月单月地价下跌明显。土地出让金环比下跌6.1%，40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，相与5月下降1.7个百分点，结束连续6个月上升的趋势。

     溢价率，是土地市场的关键指标，溢价率越高，说明房企手里的钱越多，越看好未来的楼市表现，地王出现的概率也就越大。连续6个月上行的趋势被终结，意味着土地市场正是转冷，迟早会传导到销售端。
     另外，据CRIC统计数据显示，全国336城经营性土地供应总建筑面积为21814万平方米，环比下跌21%，土地成交建筑面积为19148万平方米，环比下降8%，同比也下降2%。
     说白一点，今年各城市卖地的数量减少了，卖地收入也减少了。
     其次，房地产赚钱效应消失，房价短期过热的城市逐步减少，各线城市新建商品住宅成交面积环比均下降。
     所谓赚钱效应消失，指的是房产的流动性开始下降，打个比方，原来买套100万的房子，等个半年以上，连房产证都不用拿到手，既没有限购也没有限售，只要房价上涨30%以上，就可以随时出手转让，高杠杆的炒房客深谙此道，用零首付和低首付囤房炒作。

     但是，今年各地调控的力度有增无减，仅仅近三个月，调控就达到了160余次，限售动辄就是五年以上，限购除了落户还要社保和个税，日趋严格的环境，让买房变成了一件容易亏钱的事。
     房价过热的城市诸如苏州、佛山、大连等地，也相继收到了住建部的预警，效果立竿见影，数据显示，各线城市新建商品住宅成交面积环比均下降，4个一线城市成交面积环比下降10%;18个二线城市成交面积环比下降5%;18个三四线城市成交面积环比下降12%，同比下降4%。
     照这种趋势下去，十年后，房价极有可能会形成两头小，中间大的格局。
     一线城市和三四线城市，可以看做是楼市的两极，二线城市可以视为房地产市场的中间组成部分，两头小，指的是一线和三四线楼市步入长期阴跌状态，中间大，指的是二线楼市吸引力日渐增强。
     有人会说，宁要北上广一张床，不要老家一套房，凭什么说连京沪广深这些地方的楼市也会萎缩?
     从近两年的表现可以看出，因为人口规模控制的因素，京沪等地人口呈现持续净流出状态，北京、深圳自调控加码后，二手房价持续阴跌。

     不少2016-2017年高位接盘的购房者，近两年亏损幅度高达20%，几乎把首付都亏光了，可以预见的是，未来随着一线楼市进入存量房市场，买房赚钱的美梦不可能再重复。
     此外，三四线楼市因为人口常年流出，加上棚改总量减少，货币化安置比例下降，房地产库存再次上升，未来可能会面临房子比人多的局面，房价步入稳中有降的趋势也是必然。
     与此同时，二线楼市既承载了从小城市涌入的人口，又有比一线楼市更为宽松的落户和土地供应的规模，一边是供应不断的房子，另一边是持续流入的人口，房地产市场的壮大也在情理之中。
     用专家的话来说，房价两头小，中间大的格局是势不可挡，购房者应当早做准备。
     经济学家李迅雷此前在《分化：已经势不可挡》一文中指出：今后，城市之间的繁荣与衰落将并存，珠三角与长三角的经济总量份额会不断上升，最终超过全国经济总量的一半将是必然趋势。如果说过去中国人口的流向是从西到东，如今已经呈现从北向南的流向，过去人口的分布比较分散，今后会越来越集中。

     很明显，京沪深等龙头城市，三线以下的县城和地市，因为调控持续收紧、人口结构变化，将不可避免的面临收缩的趋势，而二线楼市，因为优越的区位，超级大都市外溢的人口和资源，崛起的速度将会超出我们的预期。
     对购房者而言，假如你没有能力在京沪广深置业，退而求其次，回老家的省会和发达地市买房，有充分就业机会的前提下，同样可以找到归属感。
     假如你在老家既没有人脉圈子，又没有乐不思蜀的安逸追求，不妨再往上努力一把，去新一线城市、二线强市、弱二线省会找找机会。
     

     

    关键词： 楼市 房价 10年后

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